Los anuncios de Airbnb de apartamentos o casas completas predominan en comparación con otras opciones como cuartos privados, compartidos o de hotel, según los datos de septiembre de 2024 de Inside Airbnb.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires lidera la lista de las ciudades seleccionadas para el gráfico con el 91% de anuncios correspondientes a apartamentos o casas completas. Ciudades europeas como París (89,3%) y Ámsterdam (80,5%) también destacan.
En muchas ciudades del mundo, los alquileres temporales como Airbnb están desplazando los alquileres permanentes, lo que está causando problemas en la oferta de vivienda para los hogares. Para analizar este fenómeno entrevistamos a Dimitris Pettas, doctor en Arquitectura por la Universidad Técnica Nacional de Atenas (entre otros títulos) y actual investigador de la Universidad Técnica de Berlín.
De acuerdo con Pettas, la retirada de unidades de vivienda del mercado convencional de vivienda para colocarlas en el de alojamiento turístico "lleva a una oferta limitada de viviendas para residentes permanentes, lo que, a su vez, abre el camino para el aumento de los alquileres. Los alquileres convencionales aumentan tanto por la oferta limitada como porque muchos propietarios que mantienen sus unidades en el mercado convencional ajustan los alquileres de acuerdo con las ganancias que podrían obtener en el mercado de alquileres temporales".
Pero según el investigador, el problema va más allá y afecta también la relación de los hogares con sus viviendas. "El efecto del desarrollo del mercado de alquileres temporales es una disociación del 'hogar de la esfera de la reproducción social y su vinculación a las lógicas de obtención de beneficios, a través de procesos de comercialización, conversión en activos financieros y financiamiento (...)".
Florencia Melo: -Además del problema habitacional, ¿hay otros problemas sociales o económicos del boom de los alquileres temporales que haya observado o analizado?
Dimitris Pettas: -Por supuesto, los problemas inducidos por los alquileres temporales no se limitan a la vivienda, ya que estos proporcionan la base material y las condiciones para el desarrollo de procesos de turistificación, lo que conduce a rupturas profundas en el tejido socioeconómico de los barrios. Por ejemplo, las actividades comerciales y los pequeños negocios que no sirven a las necesidades de los turistas (como talleres mecánicos, papelerías, instalaciones educativas) están cerrando y son reemplazados por cafeterías, restaurantes, bares, etc. Al mismo tiempo, los servicios públicos básicos (escuelas, centros de salud) también están amenazados a medida que los residentes permanentes se marchan. Finalmente, las cargas sobre la infraestructura pública (transporte, gestión de residuos) también son significativas. En resumen, los alquileres temporales son principalmente una amenaza para aquellos que no pueden vincular sus actividades a ellos de diversas maneras, mientras que son una oportunidad para los inversores y los negocios relacionados con el turismo.
FM: -¿Cree que la estandarización de las propiedades de Airbnb ha hecho que las experiencias de viaje sean menos únicas?
DP: -El concepto original de Airbnb surgió más bien como una continuación de la lógica de Couchsurfing, también ofreciendo a los anfitriones la oportunidad de ganar un poco de dinero extra. Según numerosas entrevistas que he realizado con anfitriones, en las primeras etapas de Airbnb (aproximadamente hasta 2014/2015), los motivos detrás de la participación de los anfitriones también incluían interactuar con los visitantes, hacer amigos, involucrarse con diferentes culturas, etc. Durante este período, los visitantes se alojaban principalmente en viviendas en las que los anfitriones también estaban presentes, mientras que sus expectativas, junto con los servicios proporcionados por los anfitriones, eran bastante limitados.
FM: -¿Cree que el concepto original de Airbnb sigue siendo viable en el mercado actual?
DP: -En los últimos años, estamos experimentando una profunda “profesionalización” del mercado, impulsada principalmente por la participación de inversores y el cambio general en la lógica y las motivaciones a medida que los alquileres temporales se convirtieron en una actividad estrictamente orientada a obtener beneficios. En la mayoría de las ciudades, en los últimos años, la proporción de apartamentos completos disponibles es significativamente mayor que la proporción de compartidos. (...) Los propietarios o administradores de múltiples listados pueden reducir sus costos operativos al lograr economías de escala (y, por lo tanto, ofrecer precios más competitivos), mientras que su nivel de servicios es sustancialmente más alto. A través de mi investigación, es evidente que los apartamentos que forman parte de múltiples listados obtienen mejores evaluaciones y están más a menudo asociados con estados de "superanfitrión".
En resumen, Airbnb (y esto también se aplica a otras plataformas) no debería enmarcarse bajo el término "economía colaborativa" (un término que utilizan las grandes plataformas con fines de lucro para evitar la regulación como negocios convencionales). En cambio, constituyen manifestaciones del capitalismo de plataformas, ya que mantienen altos niveles de control (algorítmico) sobre las formas en que operan los proveedores de servicios (anfitriones de Airbnb, conductores de Uber, etc.), mientras al mismo tiempo comercializan esferas sociales y actividades que antes no eran tan comerciales.
FM: -Ciudades como Barcelona, París y Londres implementaron regulaciones que intentan contener la oferta de viviendas temporales, ya sea estableciendo un porcentaje mínimo de propiedades por área que deben destinarse al alquiler permanente, evitando que nuevas viviendas se incorporen al alquiler temporal o generando un registro de este tipo de viviendas. ¿Cree que estas podrían ser algunas soluciones?
DP: -Los esfuerzos regulatorios para restringir los alquileres temporales se han implementado con éxito en muchas ciudades. Entre ellas, Barcelona es la única que tiene un enfoque más espacial/geográfico (a través de la identificación de zonas) y, al mismo tiempo, más "holístico" (a través del reconocimiento de las presiones generales impulsadas por el turismo), lo cual es bastante interesante. Además, en Berlín, las regulaciones relevantes también parecen ser bastante efectivas, ya que, por ejemplo, la mitad de los listados corresponden a propiedades en las que el propietario aún reside.
FM: -¿Qué otras políticas podrían o deberían implementarse en su opinión?
DP: -En general, en términos de políticas, se pueden identificar dos enfoques (curiosamente antitéticos). El primero impulsa el reconocimiento de que Airbnb es una actividad profesional con fines de lucro y debe ser regulada (por ejemplo, fiscalización, licencias, etc.) como tal. El segundo intenta llevar la actividad de regreso a su lógica amateur, de igual a igual (por ejemplo, limitaciones en cuanto a los días, permitiendo solo listados en los que los anfitriones también permanezcan en el apartamento, etc.). En mi opinión, las regulaciones deben ser tanto específicas del contexto como tener una comprensión socio-espacial del fenómeno. Además, deben combinarse con políticas de vivienda "productivas" que creen un stock de vivienda asequible gestionado por actores estatales (vivienda social) y soluciones más allá de los canales mercado/estado (por ejemplo, vivienda cooperativa), mientras se protege a las ciudades de la turistificación.
FM: -¿Cree que un aumento en el número de unidades de vivienda temporales en las ciudades puede generar “sobreturismo”, o es al revés?
DP: -El sobreturismo es un fenómeno bastante multidimensional y complicado y, por supuesto, no está habilitado exclusivamente por la aparición del mercado de alquileres temporales. Diría que el desarrollo más importante tiene que ver con el auge de las aerolíneas de bajo costo, que hicieron que los viajes internacionales fueran asequibles para poblaciones jóvenes y de bajos ingresos (por supuesto, no es un desarrollo malo en sí mismo). Otro desarrollo más reciente tiene que ver con el trabajo remoto y la alta movilidad, como se expresa en el aumento de los nómadas digitales. (...) Podríamos argumentar que los alquileres temporales operan como una infraestructura de alojamiento para los crecientes flujos de viajeros de corta y mediana estancia en todo el mundo, especialmente porque las tendencias mencionadas se han combinado con un cambio cultural en el turismo, a saber, el deseo de residir fuera de áreas de turismo masivo.
FM: -Aunque el “sobreturismo” puede considerarse un problema, al mismo tiempo el turismo es la principal fuente de ingresos para muchas ciudades y regiones. ¿Cómo encontrar un equilibrio?
DP: -Esto es largo de responder, ya que se relaciona con la necesidad de nuevos modelos y caminos de desarrollo en países y ciudades cuyas economías dependen en gran medida del turismo. Sin embargo, como criterios para evaluar los intentos relevantes, me haría dos preguntas: ¿Quién se beneficia de los ingresos por turismo y quién queda excluido?" y "¿A quién queremos que sirvan las ciudades?". Mientras que el derecho a la ciudad se ve socavado para los residentes a largo plazo, particularmente los desfavorecidos, cada vez más lo ejercen las clases móviles altas y medias-altas, que aprovechan su poder económico como turistas, migrantes por estilo de vida y trabajadores remotos. Al mismo tiempo, indicadores como las tasas de inversión, etc., no significan nada si no resultan en beneficios para las sociedades locales. Si tomamos el ejemplo de un hotel todo incluido en una isla griega, hay un gran impacto en la explotación de recursos naturales (especialmente el agua), los visitantes no consumen en establecimientos locales y todas las ganancias se dirigen a los inversores/propietarios internacionales, mientras que las personas locales que trabajan allí reciben el salario mínimo. Por otro lado, es ilusorio decir que la gente debería dejar de viajar. Por lo tanto, debemos idear colectivamente planes de gestión turística con la participación activa de las comunidades locales, ya que estas deben estar en el centro de cualquier estrategia turística.
